Biệt thự nghỉ dưỡng: Hàng hot coi chừng hớ nặng

“Tổng cục Du lịch Thái Lan lo ngại về sự trỗi dậy của du lịch Việt Nam” – đây là thông tin do CBRE công bố cuối tháng 8 vừa qua. Triển vọng tươi sáng của ngành du lịch đã khiến bất động sản nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư hấp dẫn nhất Việt Nam năm 2016.

Điều làm nên sức hút của kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chính là cam kết chia sẻ lợi nhuận. Theo đó, các chủ dự án bán biệt thự/căn hộ cho các nhà đầu tư với cam kết “bao tiêu” lợi nhuận tối thiểu từ 10-14% trong vòng 5-10 năm. Nếu so với đầu tư bất động sản thông thường hay gửi tiết kiệm thì lựa chọn này “tích hợp” cả hai ưu điểm “vừa cao, vừa an toàn”, đồng thời, đem lại sự thảnh thơi “kê cao gối chờ sinh lợi” cho nhà đầu tư.

Thế nhưng, điều đó lại đang trở thành “con dao hai lưỡi” đối với các nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường lên cơn sốt, dự án bùng nổ cùng “mê hồn trận” cam kết lợi nhuận “khủng” .

“Thật - ảo” cam kết lợi nhuận

Năm 2016, thị trường dự án bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến cảnh “trăm hoa đua nở” với hàng loạt dự án và cả những mức cam kết bỏ xa mức tối thiểu trung bình 8% - 10%. Đặc biệt, các dự án càng xây dựng chưa được bao nhiêu, chủ đầu tư càng chưa rõ kinh nghiệm thế nào thì càng mạnh miệng “cam kết lợi nhuận” với mức “khủng” bấy nhiêu. Mức cam kết tối thiểu liên tục tăng vọt lên 12% - 14% nhằm lôi kéo nhà đầu tư xuống tiền.

Triển vọng tươi sáng của ngành du lịch đã khiến bất động sản nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư hấp dẫn nhất
Việt Nam năm 2016.

Trong khi đó, mức cam kết thông thường của khu vực chỉ 5-7%. Cho dù thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam rất có triển vọng thì nhiều chuyên gia vẫn khẳng định, con số 14% là quá “ảo”, nhà đầu tư cần cảnh giác.

Phân tích kỹ hơn, một chuyên gia trong lĩnh vực này cho biết với mức 12-14%, cam kết trong 5 năm, chắc chắn các chủ đầu tư mới bước vào kinh doanh chắc chắn sẽ lỗ. Thông thường các khách sạn luôn phải chấp nhận lỗ trong 3 đến 5 năm đầu sau khai trương, cộng với chi phí trả cho công ty quản lý nước ngoài tầm 13-15%. Với mức “lỗ khẳm” như vậy, lại phải chịu cam kết lợi nhuận tối thiểu 14% trong 5 năm - rất khó có cơ sở để các “Dự án tay ngang” trụ được chưa nói đến có thể bảo đảm hiệu suất đầu tư, duy trì khả năng chia lại lợi nhuận lâu dài cho khách hàng như đã hứa.

Thừa nhận sự “nhiễu loạn” của các phần trăm cam kết lợi nhuận, bà Đỗ Thu Hằng, trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, cũng khuyến cáo, nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào lợi nhuận cao được cam kết, bởi sẽ đối diện với nhiều rủi ro khó lường.

Chọn “cao” hay chọn “vững”?

Thực tế, nhiều cam kết lợi nhuận đang được tung ra không dựa trên bất cứ cơ sở nào. Và nếu dự án vận hành kém hiệu quả, mức lợi nhuận này sẽ thành mức cho vay nặng lãi với chủ đầu tư. Điều này đương nhiên ảnh hưởng đến tính khả thi cũng như khả năng sinh lời bền vững của dự án.

Việc chọn dự án nào để đầu tư thực tế quan trọng hơn con số cam kết về lợi nhuận.

Do đó, theo ông Trương Lê Quân, Quản lý bộ phận tư vấn Đầu tư – Savills Hà Nội, uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng để lựa chọn dự án, nhằm tránh rủi ro về khả năng thanh toán lãi khi dự án hoạt động. Chỉ những doanh nghiệp trường vốn, tiềm lực tài chính mạnh, có kinh nghiệm lâu năm, có khả năng tự vận hành và có sẵn nguồn khách hàng từ các đối tác lớn trong và ngoài nước mới có thể đảm bảo sự khả thi của cam kết.

Tuy nhiên, muốn chọn dự án tự vận hành mà vẫn đảm bảo công suất “full phòng” hơn 90% để có lợi nhuận cao không đơn giản. Thực tế, trừ một số “ông lớn” hiếm hoi có khả năng tự vận hành, những dự án nghỉ dưỡng tham gia thị trường hầu hết đều phải “dựa hơi” thương hiệu quản lý nước ngoài để hút khách.

Ngoài ra, không thể không nhắc tới nguy cơ đầu tư ăn xổi của nhiều chủ dự án. Khi thị trường BĐS nghỉ dưỡng lên ngôi liền ồ ạt nhảy vào dù không có kinh nghiệm và năng lực kinh doanh trong lĩnh vực nghỉ dưỡng. Và các “tay ngang” vốn không có ý định “ăn đời ở kiếp” với mảng nghỉ dưỡng sẽ tung ra các cam kết lợi nhuận “trên trời” để “đẩy hàng” nhanh, đem lại rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư.

Do vậy, chọn dự án nào để đầu tư thực tế quan trọng hơn con số cam kết về lợi nhuận. “Nếu chủ đầu tư đưa ra mức cam kết thực sự hấp dẫn thì cũng phải chứng minh được bài toán kinh doanh khả thi, rõ ràng” - bà Đỗ Thu Hằng nhấn mạnh.